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宅基地入市应慎行缓行

来源:南方农村报 2018-12-06 16:32   http://www.hgus.com/

近年来,是否应该开启宅基地入市闸门,一直是社会关注的话题。在乡村振兴开局之年,在城市房地产市场发展的十字路口上,在建立健全城乡融合发展的体制机制和政策体系的目标背景下,多频共振,热点交织。众说纷纭中,人们更想找到的民生落点是,放开宅基地使用权交易的可能性究竟有多大?能否有效解决农村宅基地闲置问题?一旦放开,城市房价是否应声而落,农村宅基地价格又会否水涨船高?

对于第一个问题,至少从目前来看,是否放开仍然缺乏明确信号。今年的中央“一号文件”虽然明确提出“探索宅基地的所有权、资格权、使用权"三权分置"改革”,但对于宅基地使用权的交易权能并未进行详细界定。年中,山东出台的《关于开展农村宅基地“三权分置”试点促进乡村振兴的实施意见》,更是将“购买对象不能破,严禁城里人到农村买宅基地”作为改革试点不能逾越的三条红线之一。11月初,最高人民法院发布《关于为实施乡村振兴战略提供司法服务和保障的意见》也提出,对于违规违法买卖宅基地、违反土地用途管制、工商企业和城市居民下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆的行为,依法认定无效。也就是说,无论是从顶层设计的角度还是具体实践的层面观察,宅基地使用权目前仍然无法冲破集体经济组织范围进行流转交易。

对于第二个问题,从总量来看,农村宅基地闲置现象的确触目惊心。目前,农村空置宅基地有3000万亩,比城市目前的住宅用地总量还多。不过,也应当看到,这与农村土地面积的基数庞大也有关系。按照全国人大农业与农村委员会主任委员陈锡文的观点,以每户年用电量低于20千瓦时为标准计算出的房屋空置率而论,2017年,大中城市、小城市分别为是11.9%和13.9%,农村为14%,差距没有很多人想象中的那样悬殊。退一步说,即便农村宅基地闲置问题突出是个真命题,那么破解这道方程,根本之策还在于要推进土地节约使用,用科学而严格规划规范农村土地使用行为、提升农村土地使用效率,同时建立健全闲置宅基地有偿退出机制,而不一定必须要将城市居住需求引导到农村来。

对于第三个问题,在理论上来说,宅基地入市的确可以出现一种双赢局面。一方面,城市特别是超、特大城市土地供应紧张局面有望得到显著缓解,进而带动地价以及与之挂钩的房价进入下行通道;另一方面,游进广阔市场之后,农村宅基地价格自然会提升,从而让农民能够分享到更多的财产红利。不过,这是一种没有考虑多元变量的简单推演。宅基地使用权交易是否放开的重大决策,自然不能这样拍拍脑袋便贸然作出,更不能缘木求鱼、以果定因,以降房价的目的诉求来论证推进宅基地入市的合理程度。城市房地产市场泡沫形成有多方面原因,正是一些地方政府对土地财政的过分依赖、事权财力之间的严重失衡。相较于此,供地偏少只是表象而已。特别是在很多三四线城市和中小城镇,土地供给不是过少,而是过剩。

因此,相对于基本制度约束,宅基地入市更须迈过一系列现实门槛。特别是在农村宅基地“三权分置”改革仍在摸索前行,小产权房、非法用地、一户多宅等农村用地顽疾固弊远未消除的情况下,放开宅基地使用权交易恐会形成政策早产,应慎行缓行。

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